L’immobilier
Investir dans l'immobilier peut répondre à deux objectifs
principaux : se loger à titre personnel et devenir propriétaire de votre habitation principale ou acheter un bien immobilier afin d’en retirer des revenus complémentaires.
L’investissement d'une partie de votre patrimoine dans l'immobilier répond à une saine logique de diversification de ce patrimoine.
Avant d’acheter, il vous faudra bien réfléchir à toutes les éventualités : acheter neuf ou ancien, pour ensuite revendre ou transmettre à vos héritiers… et avoir conscience des frais et charges que vous devrez assumer (frais d’acquisition, frais liés au crédit, assurances, frais de gestion…)
Il est conseillé d’être propriétaire de son habitation principale pour plusieurs raisons :
- Lorsque l’emprunt est payé, c’est une charge en moins et donc une augmentation du pouvoir d’achat pour épargner ou consommer.
- C’est aussi un bon outil de préparation de votre retraite. La retraite est effectivement signe de baisse de revenus alors si vous ne payez plus de loyer mensuel, vous pourrez consacrer cet argent disponible dans la préparation de votre retraite.
Un placement immobilier pour optimiser sa fiscalité
Si vous êtes propriétaire d'un logement, vous pouvez choisir de l'habiter ou de le mettre à disposition d'un proche ou, dans le cadre de la gestion de votre patrimoine privé, de le louer pour en tirer des revenus, que cette location soit nue ou meublée.
Si vous décidez de mettre votre bien en location, n’oubliez pas de considérer l'hypothèse où ce logement se trouve temporairement sans locataire.
Pensez également à toutes les charges de copropriété que vous devrez assumer, aux travaux de rénovation en cas de changement de locataire, aux réparations qui peuvent survenir ...
Pour calculer la rentabilité de votre bien locatif, il existe un simulateur sur le site de l'ANIL.
Plusieurs dispositifs existent pour investir et défiscaliser dans l’immobilier : le dispositif Robien, le dispositif Borloo Populaire, le régime du microfoncier, la loi Malraux, le dispositif Girardin ou encore Demessine…
Ces dispositifs sont parfois complexes. N’hésitez donc pas à contacter votre conseiller financier.
Zoom sur les dispositifs Robien et Borloo Populaire
Le dispositif Robien
Dispositif
Le dispositif Robien est une incitation fiscale à l’investissement immobilier locatif.
Si vous investissez dans un logement neuf destiné à la location non meublée à l’usage d’habitation principale, vous avez droit au dispositif Robien. Sont aussi éligibles à ce dispositif, les logements ayant subi une réhabilitation lourde ainsi que les souscripteurs de parts de SCPI Robien.
Le nouveau dispositif (appelé Robien recentré) concerne les investissements faits à compter du 1er septembre 2006. Les loyers doivent respecter des plafonds fixés chaque année, en fonction des zones dans lesquelles se situe le logement.
Ce nouveau mécanisme s'applique également aux SCPI souscrites à compter du 1er septembre 2006.
Fiscalité
En utilisant le dispositif Robien, vous pouvez déduire une majeure partie du montant de l'investissement de votre revenu imposable.
- le dispositif Robien classique continue à s'appliquer (à l'exception d'un aménagement concernant l'amortissement des travaux de reconstruction) aux investissements réalisés jusqu'au 31 août 2006, qui permet d'amortir 65 % de l'investissement sur une période de
15 ans ; - et le dispositif Robien recentré applicable aux investissements réalisés à compter du 1er septembre 2006 qui ne permet plus d'amortir que 50% de l'investissement sur une durée de
9 ans.
Le dispositif De Robien exige de la part des propriétaires-bailleurs l'engagement que le loyer n'excède pas un certain plafond.
Contribuables concernés
L’ensemble des investisseurs dont la TMI (Tranche Marginale d’Imposition) à l’Impôt sur le Revenu est de 30 ou 40 %.
Le dispositif Borloo Populaire
Dispositif
Ce nouveau régime, applicable depuis le 1er septembre 2006, concerne les investissements locatifs neufs réalisés dans le secteur intermédiaire c'est-à-dire en respectant des plafonds de loyers et sous conditions de ressources du locataire. Il peut également s'appliquer aux logements anciens sous réserve que le bailleur ait signé une convention avec l'ANAH (Agence Nationale de l’Habitat)
Fiscalité
L'investisseur bénéficie d'un amortissement de 50 % de la valeur du logement réparti sur neuf ans (6 % pour les sept premières années, 4 % pour chacune des deux années suivantes).
Il peut sur les six ans qui suivent bénéficier d'un amortissement complémentaire de 2,5 % par an, soit 15 % en plus.
L'amortissement maximal peut atteindre 65 %. Par ailleurs, il a droit à une déduction complémentaire des revenus fonciers de 30 %.
Obligations
Le bailleur doit s'engager à donner un bail pour au moins neuf ans en location nue à un locataire dont ce logement constitue la résidence principale.
Il doit respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires.
Il ne peut pas louer à un ascendant ou un descendant.
Contribuables concernés
Ceux qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier tout en profitant d'une forte défiscalisation.
